Heizkostenverordnung 2022: Alles Wissenswerte im Überblick

Seit 2022 bringt die Heizkostenverordnung (HKVO) wichtige Änderungen für Vermieter:innen und Mieter:innen mit sich.

Akteure der Wohnungswirtschaft sollten jetzt aktiv werden, denn die Neuerungen betreffen fast alle Immobilien in den Beständen: Die Verordnung gilt für sämtliche Gebäude mit gemeinschaftlich genutzten Warmwasser- und Heizungssystemen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob mit Gas, Pellets oder Fernwärme geheizt wird. Die Vorschriften der HKVO 2022 sind weitgehend unabhängig von der Energieart einzuhalten.

Seit dem 01.12.2022 müssen alle neu verbauten Geräte interoperabel und an ein Gateway anbindbar sein. Mieter:innen erhalten monatliche Verbrauchsübersichten, die Anreiz zum Energiesparen bieten sollen.

Doch auch für Vermieter:innen und Verwalter:innen ergeben sich zahlreiche Vorteile. Mit der digitalen Erfassung im Sinne der seit 2022 gültigen Heizkostenverordnung wird der Aufwand für das Ablesen der Zähler sowie die Heizkostenabrechnung erheblich reduziert.

Heizkostenverordnung: Was sie besagt und warum es sie gibt

Der Gesetzgeber beschloss die erste Heizkostenverordnung bereits 1981. Ziel der Verordnung ist es, eine gerechte Kostenverteilung für Mieter:innen sowie Vermieter:innen zu gewährleisten. Dies kann durch eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 4 HeizkostenV erreicht werden. Entsprechende Heizkostenverteiler ermöglichen dies. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten müssen nach § 8 der HeizkostenV verbrauchsabhängig verteilt werden, wobei Gebäudeeigentümer:innen den genauen Verteilungsschlüssel festlegen. Durch die verbrauchsabhängige Abrechnung sollen Anreize zur Energieeinsparung und zur Steigerung der Energieeffizienz geschaffen werden.

Wichtig zu wissen: Die HKVO gilt nicht nur für Mietverhältnisse, sondern auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Umsetzung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) und HKVO im zeitlichen Verlauf

Bereits in der Vergangenheit gab es immer wieder Neuauflagen der Vorschriften. Mit der Novellierung der Heizkostenverordnung, die am 1. Dezember 2021 in Kraft trat, setzte die Politik EU-Richtlinien in deutsches Recht um. Die neue HKVO basiert auf der “Energy Efficiency Directive” (EED) der Europäischen Union und ist damit Teil einer großen Entwicklung hin zu mehr Nachhaltigkeit.

Welche Änderungen gibt es durch die neue Heizkostenverordnung 2022?

Für Hausverwaltungen, Eigentümer:innen und Immobilienunternehmen bringt die novellierte HKVO tiefgreifende Änderungen mit sich:

• Fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler: Die HKVO schreibt vor, dass Ihre Immobilien bis Ende 2026 mit fernablesbaren Zählern ausgestattet sein müssen. Mit dem Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung dürfen Sie nur noch fernablesbare Zähler nachrüsten. Außer Sie ersetzen ein einzelnes Gerät aufgrund eines Defekts.
• Monatliche Verbrauchsinformationen: Laut neuer Heizkostenverordnung müssen Vermieter:innen die Bewohner:innen seit 2022 detailliert über den Energieverbrauch informieren, wenn fernablesbare Messgeräte verbaut sind. Vorgeschrieben sind monatliche Übersichten über den Heizenergie- und Warmwasserkonsum. Zudem sind Vergleichswerte zum Vormonat und dem Vorjahresmonat zu übermitteln und Angabe eines Durchschnittsverbrauchs zu machen, damit Mieter:innen ihr eigenes Heizverhalten besser einordnen können und gegebenenfalls Maßnahmen zur Energieeinsparung ergreifen können. Weitere Pflichtinformationen sind eine Aufschlüsselung des Brennstoffmixes, CO₂-Emissionen und steuerliche Abzüge.
Der Informationspflicht dürfen Vermieter:innen ab sofort per Post, E-Mail, App oder per Webportal nachkommen. Entscheidend ist hierbei, dass Mieter:innen nicht selbst nach den Informationen suchen müssen, sondern eine Benachrichtigung erhalten.
• Gateway-kompatible Messtechnik: Alle bis Dezember 2022 montierten Geräte müssen für Interoperabilität und optimale Konnektivität an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden. Geräte, die ab dem 1.12.2022 installiert werden, müssen zwingend interoperabel sein. Damit wird sichergestellt, dass Sie die Daten der intelligenten Messsysteme gebündelt übertragen können. Dabei erfüllen Gateways hohe Anforderungen beim Datenschutz.
Haben Sie bereits 2022 gemäß der Heizkostenverordnung fernablesbare Zähler angebracht, die aber keine Anbindungsoption besitzen? Dann sind Sie verpflichtet, bis spätestens 2031 nachzurüsten.
• Interoperable Zähler: Systeme verschiedener Hersteller müssen miteinander kompatibel sein. Für Sie als Eigentümer:innen ist das ein wichtiger Faktor, da Sie den Anbieter bei Bedarf wechseln können. Die Interoperabilität ist seit Ende 2022 Pflicht und muss bis Ende 2026 bei allen Geräten gegeben sein.

Die Novellierung der HKVO: Auswirkungen für Mieter:innen und Vermieter:innen

Fernablesbare Heizkostenverteiler, digitale Zähler, neue Informationspflichten – die Heizkostenverordnung fordert Unternehmen der Immobilienbranche auf, bisherige Abläufe zu ändern.

Viele Eigentümer:innen sind hinsichtlich der Investitionskosten, die sich auf Grund der neuen Heizkostenverordnung ergeben, verunsichert. Um den Anforderungen gerecht zu werden, ist eine funktionierende digitale Infrastruktur unabdingbar.

Laut § 7 der HeizkostenV können Eigentümer:innen die Kosten auf die Mieter:innen umlegen. Dazu zählen Ausgaben für die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen sowie für die Überwachung und Wartung der Heizung.

Professionelle Dienstleister bieten sich als Unterstützer an, um die Verordnung umzusetzen: Mit fachlicher Expertise an Ihrer Seite kommen Sie der novellierten HKVO schnell und ohne hohe Ausgaben nach – selbst bei großen Beständen.

Verwaltungen sind von den Vorgaben besonders betroffen, denn bisher erfolgte die Abrechnung in vielen Fällen analog. Ab dem Zeitpunkt, zu dem Ihre Gebäude über fernablesbare Geräte verfügen, ist ein Umdenken hier naheliegend.

Letztlich geht es um die Modernisierung des eigenen Geschäftsmodells. Wer auf intelligente, vernetzte Lösungen setzt, hat in Zukunft klare Vorteile. Wir von Objektus unterstützen Sie jederzeit, damit der Einstieg in die digitalisierte Wohnungswirtschaft reibungslos funktioniert.

Vorteile der Heizkostenverordnung 2022 für Mieter:innen

Die seit 2022 wirksame Heizkostenverordnung bringt für Mieter:innen zahlreiche Vorteile hinsichtlich eines effizienteren Energieverbrauchs.

• Bewohner:innen vollziehen ihr eigenes Heizverhalten dank der monatlichen Informationen im Alltag unkompliziert nach.
• Die Vergleichswerte machen Zahlen für Laien greifbar und dienen als Anstoß, weniger Energie zu verbrauchen.
• Energiesparmaßnahmen tragen dazu bei, Ressourcen zu schonen und die Umwelt zu schützen.
• Mieter:innen können dazu ihre laufenden Kosten möglichst niedrig halten.

Darüber hinaus nutzen Vermieter:innen zunehmend E-Mails, Apps oder Webportale zur Übermittlung der Verbrauchsübersichten, was für viele Bewohner:innen ein großes Plus ist.

• Die Infos sind zu jederzeit und von überall abrufbar.
• Alle relevanten Kosten können transparent eingesehen werden.

Mieter:innen profitieren außerdem davon, dass Heizkostenverteiler in Zukunft fernablesbar sind.

• Techniker:innen erfassen die Zählerstände nun ortsunabhängig, sodass der Zeitaufwand sinkt und die Anfahrtskosten entfallen.

Technische Voraussetzungen gemäß der novellierten Heizkostenverordnung

Die Herausforderungen, die seit 2022 mit der neuen Heizkostenverordnung auf Eigentümer:innen zukommen, erfordern moderne Technologie.

Monatlich den Verbrauch der Nutzer:innen präzise erfassen und übermitteln – ohne digitale Lösungen sind die neuen Pflichten für Verwaltungen nicht realisierbar. Neben entsprechenden Messgeräten empfiehlt sich spezialisierte Software, um Bestände im Alltag unkompliziert zu verwalten.  

Beachten Sie auch die gesetzlichen Vorschriften: Die europäischen Normen EN 834 und EN 835 definieren die Anforderungen an Heizkostenverteiler.

Es ist wichtig, dass fachkundige Techniker:innen die Messgeräte richtig montieren. Nur so ist gewährleistet, dass die Verbrauchswerte fehlerfrei ermittelt werden.

Aufteilung der Kosten für die Wärmeversorgung nach § 7 HeizkostenV

Kern der 2022 novellierten Heizkostenverordnung ist die Fernablesbarkeit der Messgeräte und die transparenten Informationen für Mieter:innen, die vor überhöhten Abrechnungen und zu hohem Energieverbrauch schützen sollen.

Gleichzeitig verhindert die HKVO aber weiterhin, dass Eigentümer:innen Heizausgaben nicht decken können. Nach § 7 HeizkostenV ist es Eigentümer:innen gestattet, zahlreiche Kosten auf Mieter:innen umzulegen:

• Benötigter Heizungsstrom
• Kosten für die Brennstofflieferung
• Pflege und Wartung der Anlagen
• Reinigung der Heiz- und Warmwassersysteme
• Kosten für die Rechnungserstellung

In welchen Ausnahmefällen greift die Heizkostenverordnung nicht?

Die für 2022 und Folgejahre novellierte Heizkostenverordnung genehmigt Ausnahmefälle, in denen Sie die Vorschriften aufgrund besonderer Verhältnisse nicht beachten müssen.
Grundsätzlich gilt jedoch eine Vorrangklausel (§ 2 HeizkostenV), die anderweitige Vereinbarungen in Mietverträgen als unzulässig erklärt. Dies ist insbesondere dann zu beachten, wenn in der Vergangenheit mit Energiekostenpauschalen gearbeitet wurde.

Ausnahmen sieht die HKVO in § 11 für folgende Gebäudetypen vor:

• Altersheime und Pflegeeinrichtungen
• Studierendenheime sowie ähnliche Wohnsituationen ohne übliche Mietverträge
• Gebäude mit Bezugstermin vor dem 1. Juli 1981, falls in Wohneinheiten keine Heizungsregler vorhanden sind
• Passivbauten und Gebäude mit extrem niedrigem Energiebedarf
• Gebäude mit überwiegender Energieversorgung aus nachhaltigen Quellen wie z.B. Solaranlagen (Achtung: Wärmepumpen fallen seit 2024 nicht mehr unter die Ausnahmen.)
• Gebäude, in denen die Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu unzumutbaren Investitionskosten führen würde

Letzteres ist der Fall, wenn sich die Ausgaben nicht innerhalb von zehn Jahren durch die prognostizierten Einsparungen amortisieren.

Einfamilienhäuser und Immobilien mit nur zwei Wohneinheiten, von denen die Eigentümer:innen eine selbst nutzen, fallen ebenfalls nicht unter die HKVO 2022.

Diese Konsequenzen drohen, wenn Sie die novellierte HKVO missachten

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter:innen, seit 2022 monatliche Verbrauchsinformationen an Mieter:innen zu versenden, sofern fernauslesbare Zähler verbaut sind. Geschieht dies nicht, haben Bewohner:innen das Recht, den Abrechnungsbetrag um 3 % zu kürzen.

Gleiches gilt, falls Sie Ihre Immobilien nach Ablauf der Nachrüstungsfrist nicht mit fernablesbaren Heizkostenverteilern ausgestattet haben. Verstoßen Sie wiederholt gegen Ihre Pflichten als Eigentümer:in, summieren sich die Kürzungsrechte.

Eine Kürzung von 15 % durch die Mieter:innen droht, wenn Sie die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht verbrauchsabhängig nach der HKVO abrechnen.

Novellierte Heizkostenverordnung: Gemeinsam mit Objektus effizient umsetzen

Die neue Heizkostenverordnung verändert die Abrechnung und hat vielfältige Auswirkungen auf die internen Prozesse der Wohnungsunternehmen. In der Verwaltung ist eine umfassende Digitalisierung notwendig, um den gesetzlichen Pflichten nachzukommen und gleichzeitig den Arbeitsaufwand zu reduzieren.

Als bundesweit führendes Unternehmen im Bereich Smart-Building stehen wir Ihnen mit unseren Leistungen zur Verfügung. Neben der Heizkostenverordnung setzen wir die Rauchmelderpflicht für Sie um oder machen Ihre Gebäude mit smarten Sensoren digital erfassbar.

Sie möchten mehr über uns erfahren? Dann informieren Sie sich auf unserer Website oder kontaktieren Sie uns über das Kontaktformular. Gerne beraten wir von Objektus Sie ausführlich.